מס שבח הוא מס המוטל על מוכר דירה.
מס שבח הוא המס המוטל על רווח ההון שנוצר מרכישת הדירה ועד למכירת הדירה, היינו התמורה שהמוכר מקבל בהתאם לשווי השוק ביום המכירה למול המחיר ששילם בזמן רכישת הנכס.
מס שבח אינו מוגדר לפי מדרגות כמו במס רכישה. מס שבח מקרקעין הינו מס מוגדר שעומד היום על 25% מתוך השבח נטו. שיעורי מס שבח ומקרקעין מתעדכנים בכל שנת מס חדשה .
לדוגמה: משה רכש דירת 3 חדרים בתל אביב בשנת 2017 בסך 1,500,000 ₪, כיום, בשנת 2023 משה החליט למכור את הדירה תמורת 3,000,000 ₪.
על מנת לחשב את מס השבח של משה נבצע תרגיל פשוט של הפחתה, ניקח את שווי המכירה (3,000,000) וממנו נפחית את שווי הרכישה ( 1,500,000) ונגיע לשבח שמשה הפיק מהדירה במהלך 6 השנים בהם הדירה הייתה בחזקתו.
1,500,000= 3,000,000-1,500,000, משמע השבח שמשה הפיק במהלך 6 הנים הינו 1,500,000 ₪.
לצורך השלמת התמונה כעת נחשב את מס השבח שיוטל = 375,000 ₪ = X 25% 1,500,000
חשוב שתדעו כי כאשר עושים חישוב של מס השבח ניתן גם לקזז הוצאות שהיו בדרך, כמו – שכר טרחת עו"ד, אגרות ששולמו, עמלת מתווך, כסף ששולם עבור שיפוץ דירה וכד'.
לכן, חשוב מאוד לשמור את כל החשבוניות שקשורות להוצאות שבוצעו על הדירה, זאת משום שבעת חישוב המס יהיה ניתן לבצע קיזוז של הוצאות אלו וכך יופחת הרווח ובהתאם יופחת המס החייב.
כך למשל, אם נחזור לדוגמה של משה שהפיק מהדירה רווח של 1,500,000 ₪ ונקזז מהרווח הזה 300,000 ₪ עבור הוצאות שהיו למשה בגין שיפוץ הדירה, שכ"ט עו"ד ושכ"ט מתווך, יצא שהשבח הסופי יהיה 1,200,000 ₪ אשר 25% ממנו הוא 300,000 ₪ בלבד.
רפורמת המס בשנת 2014:
עד לשנת 2014 כל אדם שמכר דירה אחת לארבע שנים, ללא קשר למס' הדירות שהיו בבעלותו, היה זכאי לפטור ממס שבח.
החל משנת 2014, הפטור למכירת דירה אחת לארבע שנים בוטל.
במקומו הוכנסו תקנות חדשות לפיהן,רק מי שמחזיק בדירה אחת יקבל פטור וזאת בכפוף לכך שהוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים, כפי שיוסבר בהמשך.
לגביי בעלי מס' נכסים, מס השבח יחושב על פי חישוב ליניארי.
חישוב לינארי- דירת מגורים מזכה:
המשמעות של חישוב לינארי הינו שהמס יחושב על פי הרווח היחסי, החל משנת 2014 ועד ליום המכירה. ז"א אדם שרכש דירה לפני שנת 2014 יהיה זכאי לכך שעל השבח שנוצר עד לשנת 2014 הוא לא ימוסה ועל השבח שנוצר לאחר 2014 הוא ימוסה בשיעור הקבוע 25%.
לדוגמה: ליוסף יש דירות רבות בבעלותו, את אחת מהדירות רכש בשנת 2005 בעלות של 80,000₪, כיום בשנת 2023 יוסף החליט למכור את הדירה הנ"ל תמורת 700,000 ₪.
כעת נחשב את השבח: 620,000 ₪ =700,000-80,000.
ז"א שבמהלך 18 השנים שעברו מעת רכישת הדירה ועד היום הנכס השביח עצמו ב-620,000 ₪.
כעת נעבור לחישוב הלינארי:
(לצורך העניין אם נעשה ממוצע, בכל שנה השבח גדל ב- 34,444 ₪ )
שנים שבח שיעור המס סה"כ
2005-2014 310,000 ₪ 0% 0
2014-2023 310,000 ₪ 25% 77,500 ₪
משמע במקרה שלפנינו יוסף יאלץ לשלם מס שבח בסך 77,500 ₪.
מחשבון מס שבח:
לצורך חישוב המס ניתן להיעזר במחשבון מס שבח של רשות המיסים https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmHadrachaRashit.aspx
כל שעליכם לעשות הוא להזין את הנתונים הרלוונטיים לעסקה ומחשבון מס השבח יחשב עבורכם את תשלום המס הצפוי.
פטור ממס שבח לדירה יחידה:
בהתאם להוראות סע' 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 בעלי דירה יחידה זכאים לפטור מתשלום מס שבח, זאת בכפוף לכך שהם עומדים בתנאים המצטברים הבאים:
- זוהי דירתו היחידה של המוכר בישראל.
- המוכר הוא בעל הזכות (המחזיק) בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
- המוכר לא מכר במשך 18 חודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס.
במקרים הבאים, יראו את הדירה הנמכרת כדירת מגורים יחידה שבבעלות המוכר, גם אם יש לו בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים בה אחד מאלה:
- היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 חודשים שקדמו למכירה.
- היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997)
- חלקו של המוכר בבעלותה הוא אינו עולה על 1/3 ולגביי דירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על 1/2.
דיווח למיסוי מקרקעין:
בהתאם לסע' 73 לחוק מס שבח ורכישה יש לדווח על עסקה במקרקעין תוך 30 יום מיום המכירה.
יום המכירה הוא יום חתימת החוזה. כאשר מדובר בחוזים שמחייבים אישור של בית משפט, אזי יום המכירה הינו היום בו אושרה העסקה ע"י בית המשפט.
מתי משלמים מס שבח?
תוך 60 יום מיום חתימת החוזה. ישנם מקרים יוצאי דופן המצדיקים דחיית תשלום מס, כאשר חלק מהמס משולם ע"י רוכש הדירה, על חשבון התמורה.
