מכירת דירה

החלטתם שהגיע הזמן למכור את הדירה שלכם? שימו לב מכירת דירה זו עסקה מורכבת ולכן אסור לכם לוותר על שירותיו של עורך דין שמתמחה במקרקעין.

עורך דין מקצועי יבצע עבורכם את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות לפני חתימת הסכם וישמור על האינטרסים שלכם. על עורך הדין להבטיח את זכויותיכם ומעל הכל להבטיח שתקבלו את כל התמורה בהתאם ללוח הזמנים שסוכם בין הצדדים.

על מנת שתדעו לקראת מה אתם הולכים, משרדנו הכין עבורכם מדריך מכירת דירה שבמסגרתו נסביר לכם כל מה שבאמת חשוב לדעת.

בדיקת המצב המשפטי והתכנוני של הנכס:

הוצאת נסח טאבו/אישור זכויות–

ראשית יש לבדוק האם הדירה רשומה באופן מסודר בלשכת רשם המקרקעין (טאבו).

על מנת לוודא שזכות הבעלות שלכם על הדירה נרשמה בטאבו ושאין בעיות ברישום, יש להפיק נסח טאבו. לצורך כך תצטרכו לדעת את מספר הגוש והחלקה של הדירה.

שימו לב את מספר הגוש והחלקה אתם יכולים למצוא במסמכי רכישת הדירה או אפילו בחשבונית הארנונה.

אם לא הצלחתם למצוא מסמכים שמעידים על הגוש והחלקה של הדירה, אתם יכולים להיעזר במנוע חיפוש של אתר gov לאיתור גוש וחלקה באמצעות הכנסת כתובת– איתור גוש חלקה (www.gov.il)

את נסח הטאבו מפיקים באופן מקוון באתר של האגף לרישום והסדר מקרקעין – הפקת נסח טאבו מפנקסי המקרקעין | הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (www.gov.il)

שימו לב קריאת נסח טאבו בצורה נכונה זו מיומנות וכדאי מאוד להיעזר בעורך דין מקצועי על מנת שיבדוק את מצב רישום הזכויות ויוודא שהכל תקין.

במידה והדירה אינה רשומה בטאבו יש לפנות אל רשות מקרקעי ישראל ולבקש לקבל אישור זכויות של הדירה.

ניתן לבקש אישור זכויות גם באופן מקוון באתר gov – אישור זכויות | רשות מקרקעי ישראל (www.gov.il)

כמו כן, יש לבדוק האם הדירה רשומה בספרי חברה משכנת– במידה וכן יש להזמין אישור זכויות גם מהחברה המשכנת.

בדיקת המצב התכנוני–

חריגות בניה ושימוש חורג– במידה ויש תוספות בניה שבוצעו בדירה ואין לגביהן היתר, חשוב מאוד להסדיר את הנושא לפני שמוכרים את הדירה.

תשומת הלב כי לצורך העברת הזכויות בטאבו על שם הקונה תדרשו להמציא לקונה אישור עירייה. במידה וישנן חריגות בניה או שנעשה בנכס שימוש חורג לא מוסדר ייתכן והעירייה תסרב להפיק אישור עירייה ואתם עלולים למצוא עצמכם כמי שמפר את הסכם המכר. לכן חשוב מאוד לוודא מה המצב התכנוני של הנכס עוד לפני שחותמים על הסכם מכר.

חשוב לדעת כי גם אם עורך הדין שלכם ירשום שאתם מוכרים את הדירה במצבה כפי שהיא AS IS, עדיין אתם עלולים להיות חשופים לתביעות מצד הקונה ולמצוא את עצמכם כמי שאחראיים על חריגות הבניה ולהיות מחויבים בתשלום פיצויים.

היטל השבחה– מס שמוטל על מוכרי דירות במידה והושבח שוויו של הנכס בעקבות תכנית בניה מאושרת חדשה, מתן זכויות בנית או הקלות וכד'.

יש לוודא מול הרשות המוניציפלית בה נמצאת הדירה שלכם האם יש חיוב בהיטל השבחה. ניתן לעשות זאת באופן מקוון באתר העירייה המתאים.

תמחור שיווק ופרסום הדירה למכירה:

לאחר שבדקנו את הדירה וראינו שהכל בסדר מבחינה משפטית ותכנונית אפשר לעבור לשלב שיווק ופרסום הדירה.

על מנת לדעת בכמה לתמחר את הדירה, יש לבצע בדיקה מעמיקה מה מחיר השוק של דירה שדומה ככל האפשר. במידה ורוצים להיות בטוחים שאנו דורשים את הסכום הראוי לדירה ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין שיבצע בדיקה ספציפית של הדירה ויגיד בדיוק מה השווי שלה.

לאחר שאנו יודעים מה המחיר אותו אנו רוצים לקבל על הדירה יש לעבור לשלב השיווק והפרסום– ניתן לפרסם את הדירה למכירה בפלטפורמות שונות– פייסבוק, יד 2 ועוד..

שימו לב במידה ודירתכם מושכרת עליכם לבדוק בחוזה השכירות מה מועד תום תקופת השכירות, האם יש לשוכר אופציה להארכה והאם יש סעיף שמאפשר לכם למכור את הדירה גם במהלך קיום הסכם השכירות.

הסכם השכירות יכול להשפיע באופן ישיר על מועד פרסום הדירה למכירה ועל מועד מסירת הדירה בהסכם המכר.

מומלץ גם לעשות שיחה עם שוכר הדירה ולהסביר לו שאתם מתכוונים למכור את הדירה ולסכם איתו על מועדים קבועים במהלך השבוע שבהם תוכלו להציג את הדירה לרוכשים פוטנציאלים.

תכנון מס:

מכירת דירה מהווה עסקה במקרקעין ומחייבת את מוכר הדירה לשלם מס שבח.

מס שבח היא הוצאה משמעותית וגדולה ולכן חשוב מאוד לחשב אותה עוד לפני חתימת ההסכם. ייתכן ולאחר חישוב מס השבח יחליט המוכר שהעסקה לא כדאית לו, לכן מומלץ לבצע בדיקה זו עוד טרם פרסום הדירה למכירה.

גם לצורך עריכת החוזה חשוב לדעת מה מס השבח שיהיה עלינו לשלם. עורך הדין שיטפל לכם בעריכת הסכם המכר יצטרך להתחשב בתשלום מס השבח בלוח התשלומים.

שימו לב יש לקחת בחשבון שאת מס השבח יש לשלם תוך 60 יום מהמכירה.

כמו כן יש לערוך בדיקה האם יש זכאות לפטור מתשלום מס שבח, או לבצע תכנון מס מיטבי. בדיקות אלו עשויות לחסוך לכם הרבה מאוד כסף ולכן חשוב מאוד להיעזר בעו"ד מקצועי שיודע לערוך תכנון מס מיטבי.

יום חתימת הסכם המכר:

מעמד חתימת הסכם מכר יכול להיות מעמד מרגש ומלחיץ, במיוחד למי שלא מוכר בתים על בסיס קבוע. עורך דין מקצועי יכין אתכם מראש למעמד זה ותדעו לקראת מה אתם באים. כדאי מאוד שתמנו עורך דין שאתם סומכים עליו וככה תפחיתו את הלחץ שמופעל עליכם.

שימו לב, עליכם לקרוא את הסכם המכר כמה ימים לפני יום החתימה כדי לראות שאתם מבינים הכל ומרוצים מההסכם, שימו לב לשווי התמורה וללוח התשלומים שהם לב העסקה.

מלבד הסכם המכר, במעמד חתימת ההסכם אתם תחתמו גם על טפסים נלווים–

בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו
יפוי כח בלתי חוזר לרישום הדירה על שם הקונים.
יפוי כח בלתי חוזר לביטול העסקה (הרוכשים חותמים).
שטרי מכר
טופס הצהרה למיסוי מקרקעין
טופס הכרת לקוח
תצהיר היעדר חריגות בניה
מסמכים נוספים בהתאם לסוג עסקה

רצוי שתבקשו לקבל העתק מכל מסמך שאתם או הצד השני חותמים עליו ותשמרו אותו בקלסר מסודר.

שימו לב גם לאחר שהעסקה הושלמה והדירה הועברה על שם הקונה, כדאי מאוד לשמור את כל המסמכים, הקבלות, הטפסים, והאישורים שקשורים למכירת הדירה– אין לדעת מתי תזדקקו למסמך כלשהו.

דיווח למיסוי מקרקעין

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין על כל אחד מהצדדים לעסקה מוטלת החובה להגיש דיווח על עשיית עסקה למיסוי מקרקעין.

הזמן המוקצב להגשת הדיווח הוא עד 30 יום מיום חתימת הסכם המכר.

עליכם לוודא שעורך הדין מטעמכם מגיש את הדיווח תוך 30 יום על מנת שלא תצברו קנסות מוגדלים על איחור במועד הגשת ההצהרה.

לאחר הדיווח יהיה עליכם לשלם את מס השבח, זאת במידה ואין לכם פטור. תשלום מס השבח יהיה תוך 60 יום ממועד חתימת הסכם המכר והוא יהיה בהתאם לשומה העצמית שהגשתם.

לוח תשלומים:

תשלום מקדמה– תשלום זה יועבר אליכם במעמד חתימת הסכם המכר. בד"כ תשלום המקדמה יעמוד על בין 20%-10% מסך התמורה. שימו לב ששווי המקדמה צריכה להיות לפחות כשווי הפיצוי המוסכם, כך שבמידה והקונים לא יעמדו בהתחייבויותיהם או שיתחרטו, תוכלו להשתמש בדמי המקדמה בתור הפיצוי המוסכם בגין הפרת החוזה.

כדאי ומומלץ להבטיח את הכסף ע"י העברת התשלום הראשון באמצעות צ'ק בנקאי או באמצעות העברה בנקאית– העברת זה"ב, שניתן לראות תוך 20 דקות לכל היותר שהיא הועברה לחשבון הבנק שלכם או לחשבון הנאמנות של עורך דינכם.

דעו כי בד"כ תשלום המקדמה יועבר מחשבון הנאמנות של עורך דינכם לחשבון שלכם רק לאחר שהקונים ירשמו לטובתם הערת אזהרה בלשכת רשם המקרקעין– בטאבו. תהליך זה לוקח בין יומיים לשלושה ימים.

תשלומי ביניים– תשלומים אלו יבוצעו בהתאם ללוח הזמנים ולמספר התשלומים שנקבעו בהסכם המכר. במידה ויש משכנתא שרובצת על הנכס יש לדאוג שמתוך תשלומי הביניים יועבר תשלום ישירות לבנק שיבטיח את סילוק המשכנתא. (זאת במידה ואתם לא מתכוונים לעשות גרירת משכנתא). כמו כן יש לשים לב שתשלום עבור מקדמת מס שבח יועבר ישירות מתשלומי הביניים למיסוי מקרקעין.

תשלום יתרת התמורה– זהו התשלום האחרון שישלים את העסקה.

בד"כ התשלום האחרון יהיה בשיעור 20%-10% מהתמורה והוא יינתן כנגד מסירת החזקה בדירה לקונים.

במועד זה עורך הדין מטעמכם ימסור לעורך הדין של הקונים את כל המסמכים הנלווים עליהם חתמתם במעמד חתימת הסכם המכר וכן מסמכים נוספים כמו אישור עירייה, אישורי מיסים וכד'. באמצעות מסמכים אלו הקונה יוכל לבצע את רישום הדירה על שמו בטאבו. במידה ובמעמד מסירת החזקה לא עולה בידכם להמציא את כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום הדירה בטאבו על שם הקונה, ייתכן ועורך הדין של הקונה יבקש כי תשלום יתרת התמורה יועבר לחשבון הנאמנות של עורך דינכם ורק לאחר שכל המסמכים יועברו לידי עורך הדין של הקונה יועבר הכסף לחשבונכם.

שימו לב כי אין לתת את החזקה בדירה לפני שקיבלתם את התשלום האחרון או שהכסף הועבר לחשבון הנאמנות של עורך דינכם.

רצוי לא לבצע עסקאות מזומן. דעו כי בהתאם לחוק צמצום השימוש במזומן– בעסקאות מעל 50,000₪
ניתן לשלם במזומן עד 10% משווי העסקה או 50,000 ₪ (לפי הנמוך מבניהם).

מסירת החזקה בדירה–

תאמו עם הקונה פגישה בדירה על מנת למסור לו מפתח. מומלץ כי במעמד מסירת הדירה תערכו פרוטוקול מסירה שבמסגרתו הקונה יאשר שקיבל את החזקה ואת המפתחות לדירה. רצוי מאוד לצלם את הדירה וזאת על מנת שיהיה לכם תיעוד של מצב הדירה ביום בו מסרתם אותה לקונה, כך תגנו על עצמכם מפני תביעות סרק.

כמו כן, תדאגו לבצע החלפת משתמשים בחברת החשמל, בארנונה, בתאגיד המים, חברת הגז וועד הבית.

זכרו במעמד מסירת הדירה וכנגד קבלת התשלום האחרון–תשלום יתרת התמורה, עליכם למסור לקונה את כל המסמכים והאישורים הנדרשים לצורך השלמת העסקה ורישום הזכויות בטאבו על שם הקונה.

מומלץ לוודא מול עורך דינכם מבעוד מועד כי כל המסמכים והאישורים מוכנים, כך תמנעו מחוסר נעימות וממצב בו תשלום יתרת התמורה לא יעוכב.

קוראים יקרים, משרדנו מעניק ליווי ומעטפת משפטית מלאה בעת מכירה. על מנת להנות משירות מקצועי, אישי ומסור הינכם מוזמנים ליצור עמנו קשר ולקבל הצעת מחיר.