מס רכישה על דירה הוא מס המוטל על הצד שרוכש נכס (זכות במקרקעין). שיעור המס נקבע על ידי מחיר הקנייה והפטור לו זכאי הרוכש.
על מנת למנוע כניסה של משקיעים רבים, המחוקק קבע כי מס רכישה על דירה ראשונה יהיה נמוך יותר ממס רכישה המוטל על רוכש דירה שנייה ומעלה. מס רכישה לדירה ראשונה נקבע על ידי מדרגות מס, כאשר עד רף מסוים של מחיר, קיים פטור ממס רכישה.
מס רכישה אינו נקבע על פי רווח, אלא נגזר משווי העסקה (התשלום כפי שסוכם בחוזה המכר). החישוב של מס רכישה דירה מבוצע על פי מדרגות מס רכישה אשר מתעדכנות בכל שנה ב-15 בינואר. כלומר, עבור מי שרוכש דירה ואין ברשותו דירה נוספת יש פטור מתשלום עד לתקרה המוגדרת בחוק. עבור נכסים שאינם מוגדרים 'דירת מגורים' (כמו משרד, מגרש או חנות) שיעור מס הרכישה קבוע.
הגדרת "דירה יחידה" עבור מס רכישה
מהי דירה יחידה?
"דירה יחידה" היא דירת מגורים המשמשת בתור דירתו היחידה של הרוכש בישראל, על פי החוק דירת מגורים נחשבת יחידה גם אם יש לרוכש אחזקה בדירה נוספת, באחוז נמוכה משליש. לעיתים גם אם יש לרוכש דירה בבעלות מלאה הוא יהיה זכאי לפטור ממס ברכישת דירה שנייה, זאת בכפוף להתחייבותו למכור את הדירה הראשונה תוך X זמן. 'דירה יחידה' רלוונטית גם עבור רוכש שקיבל דירה בירושה, כל עוד חלקו בדירה אינו גבוה ממחצית.
מיהו רוכש דירה?
חשוב לדעת כי על פי רשויות המס, "רוכש דירה" מוגדר בתור התא המשפחתי כולו, כולל בני זוג וילדים מתחת לגיל 18. במקרים מסוימים יש לנתון זה משמעות רבה – למשל, במקרים בהם לבן\בת זוג (כולל ידועים בציבור) יש דירה בבעלותם – הרוכש לא יוגדר 'בעל דירה יחידה'.
וכך נקבע בחוק:"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד,
וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד;"
במקרה בו הדירה נמצאת בבעלות אחד מבני הזוג עוד לפני הנישואים, ניתן לבקש פיצול שומה, על מנת להגדיר את בן הזוג שאין בבעלותו דירה בתור 'רוכש דירה יחידה' בחישוב על פי חלקו היחסי בדירה הנרכשת במשותף על ידי בני הזוג. מקרה נוסף הוא דירה שנתקבלה בירושה (בין אם לפני הנישואים או במהלכם), ניתן לבקש פיצול שומה כך שבן הזוג השני יוגדר רוכש 'דירה יחידה'.
שיעור מס רכישה דירה יחידה
שיעור מס הרכישה מדורג לפי מדרגות מס – במדרגה הראשונה שיעור המס הוא 0%.
מדרגות מס רכישה:
על פי סעיף 9 (ג2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, מדרגות מס רכישה מתעדכנות פעם בשנה, בכל 15 לחודש ינואר.
להלן מדרגות המס ברכישת דירה ראשונה, אשר התפרסמו ב-15.1.2023 (בתוקף עד 15.1.2024):
עד מחיר דירה של 1,805,545 ₪ – 0%- לא ישולם מס רכישה.
החל ממחיר דירה של 1,805,545 ₪ ועד 2,121,605 ₪ – מס רכישה של 3.5%
החל ממחיר דירה של 2,121,605 ₪ ועד 5,525,070 ₪ – מס רכישה של 5%
החל ממחיר דירה של 5,525,070 ₪ ועד 18,416,900 ₪ – מס רכישה של 8%
החל ממחיר דירה של 18,416,900 ₪ – מס רכישה של 10%
לצורך חישוב מס הרכישה הצפוי לתשלום ניתן להיעזר במחשבון מס רכישה של רשות המיסים בכתובת – https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx#nbb
מתי משלמים מס רכישה ואיך משלמים:
יש לשלם את מס הרכישה תוך 60 מיום הרכישה. 'יום הרכישה' עבור דיווח ותשלום מיסי מקרקעין הוא יום החתימה על הסכם המכירה.
את מס הרכישה ניתן לשלם במשרדי מיסוי מקרקעין, בבנק הדואר או בכל הבנקים באמצעות שובר תשלום.
